Оспорване на констативен нотариален акт по давност: иск, доказване и отмяна

Какво установява констативният нотариален акт

По чл. 587 ГПК нотариусът може да признае право на собственост въз основа на писмени доказателства или след обстоятелствена проверка. При обстоятелствената проверка се разпитват трима свидетели, посочени по реда на закона, а нотариусът преценява представените доказателства и се произнася с мотивирано постановление.

Констативният нотариален акт се различава от нотариалния акт за сделка. При сделката актът обективира договор — например продажба или дарение. При акта по чл. 587 ГПК нотариусът прави правен извод, че молителят вече е придобил собствеността на посочено основание.

Акт по документи и акт по обстоятелствена проверка

Когато собствеността се установява с писмени документи, проверката е по чл. 587, ал. 1 ГПК. Когато документи липсват или не са достатъчни и се твърди придобиване по давност, нотариусът извършва обстоятелствена проверка по чл. 587, ал. 2 ГПК. И в двата случая актът е констативен; разликата е в доказателствата, върху които е изграден изводът.

Кога може да се оспорва актът

Оспорването защитава конкретно чуждо вещно право. Не е достатъчно общо несъгласие или твърдение, че нотариусът е преценил доказателствата неправилно. Трябва да се посочи кое право принадлежи на оспорващия, как е придобито и защо признатото с акта право не е възникнало или вече не принадлежи на титуляра.

Придобивната давност не е доказана

Най-честият спор е дали титулярът действително е владял имота непрекъснато, явно и с намерение да го свои през изискуемия срок. Обитаване, поддръжка, ремонт или плащане на данъци могат да са части от доказателствената картина, но поотделно не установяват всички елементи на придобивното давностно владение.

Имотът или идеалните части са описани неправилно

Спор може да възникне и за идентичността на имота, площта, границите или размера на идеалните части. Съпоставят се нотариалните актове, старите планове, действащата кадастрална карта, регулационните промени и фактическите граници. Кадастралното отразяване не решава само по себе си спора за собственост.

Титулярът е придобил по-малък обем права

Ако давността е доказана само за част от имота или за определени идеални части, спорът може да приключи с частично признаване на права и съответно частично изменение или отмяна на акта.

Кой иск е подходящ

Не съществува един универсален „иск за отмяна на нотариален акт“. Искането по чл. 537, ал. 2 ГПК следва решаването на спора за материалното право. Първо се избира искът, който действително защитава собствеността, а отмяната или изменението на акта е последица от уважаването му.

Положителен установителен иск

Когато ищецът владее имота, но правото му се отрича или се създава несигурност от чуждия акт, може да бъде подходящ иск за установяване на собствеността. Необходимо е да има правен интерес от съдебното установяване.

Иск по чл. 108 от Закона за собствеността

Когато ответникът владее или държи имота без основание, собственикът може да поиска признаване на своето право и предаване на владението. Искът по чл. 108 ЗС изисква доказване на собствеността на ищеца, фактическата власт на ответника и липсата на противопоставимо основание.

Отрицателен установителен иск

В определени случаи правният интерес е насочен към установяване, че титулярът на акта не е собственик на конкретен имот или идеална част. Допустимостта зависи от фактическата ситуация и от това дали отричаното право засяга правната сфера на ищеца.

Защо чл. 537, ал. 2 ГПК не е самостоятелен иск за собственост

Разпоредбата урежда процесуалната последица от вече разрешения спор. Ако съдът установи, че правото, признато с констативния акт, не съществува или принадлежи на друго лице, актът се отменя или изменя. Самото искане „да се отмени нотариалният акт“, без надлежно предявен спор за правото, не заменя необходимия вещен иск.

Кой доказва собствеността

Тълкувателно решение № 11/21.03.2013 г. по тълк. д. № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС приема, че констативният нотариален акт по чл. 587 ГПК не се ползва с материална доказателствена сила по чл. 179, ал. 1 ГПК относно правния извод за собствеността. Той обаче има легитимиращо действие: посоченото лице се счита за собственик до доказване на противното.

Когато оспорващият не разполага със свой документ за собственост, той носи тежестта да докаже несъществуването на признатото с акта право. Ако и двете страни се легитимират с нотариални актове, се прилага общото правило на чл. 154, ал. 1 ГПК — всяка страна доказва фактите, върху които основава своето право или възражение.

Спорът не се печели само с твърдението „актът е неправилен“. Необходима е последователна доказателствена версия: предходен собственик, наследяване или сделка, идентичност на имота, характер и продължителност на фактическата власт, действия на страните и евентуално прекъсване на давността.

Какви доказателства са важни

• нотариални актове, съдебни решения, договори и наследствени документи в хронологичен ред;
• скици, схеми, удостоверения за идентичност и данни по предходни кадастрални и регулационни планове;
• справки за вписванията, последващи сделки, възбрани, ипотеки и вписани искови молби;
• свидетели за конкретни действия — кой е ползвал, ограждал, отдавал, заключвал, допускал или отстранявал други лица;
• кореспонденция, покани, договори за наем и изявления, от които личи дали фактическата власт е за себе си или със съгласието на собственик;
• снимки, строителни книжа, ремонти, плащания и данъчни документи — като допълващи, а не автоматично решаващи доказателства;
• техническа експертиза, когато идентичността, площта или границите са спорни.

Специалният случай между наследници и съсобственици

Когато един наследник или съсобственик ползва общия имот, по правило той упражнява фактическа власт и за останалите. За да започне придобивна давност върху чуждите идеални части, трябва ясно да е променен характерът на тази фактическа власт и отричането на чуждите права да е доведено до знанието на останалите.

Самото живеене в имота, плащането на данъци, извършването на ремонти или неползването от другите наследници обичайно не е достатъчно. Решаващи са конкретните действия и тяхното възприемане: отказ на достъп, изрично заявяване на изключителна собственост, разпореждане като единствен собственик или други несъмнени прояви според обстоятелствата.

Когато целта е прекратяване на общността, а не само отричане на чужд акт, проверява се и дали е приложима съдебна делба.

Оспорване по чл. 193 ГПК и спор за собственост са различни въпроси

Процедурата по чл. 193 ГПК се отнася до истинността на документа — например подпис, авторство или удостоверени действия. Когато спорът е дали титулярът действително е придобил собствеността по давност, не се оспорва автентичността на нотариалния акт, а съществуването на признатото право.

Неточни свидетелски сведения или неправилен правен извод на нотариуса трябва да бъдат свързани с надлежно предявения вещен спор. Само формално оспорване на документа не решава кому принадлежи собствеността.

Какво става, ако имотът е продаден след издаването на акта

Последващата продажба не заличава въпроса дали прехвърлителят е бил собственик. По общото правило никой не може да прехвърли повече права, отколкото притежава. Страните, последователността на вписванията, владението и евентуалните самостоятелни придобивни основания на приобретателя обаче трябва да бъдат проверени по конкретния случай.

Преди предявяване на иска се прави актуална справка в Имотния регистър и се определят лицата, спрямо които решението трябва да действа. Вписването на исковата молба има значение за противопоставимостта и за риска от последващи разпореждания.