В настоящата статия ще разгледаме съдебното решение № №163/07.11.2023 по дело №3979/2022 г., ВКС относно предварителен договор за ипотека. Ще обясним защо такъв договор не може да породи правни последици, които да обвързват страните. Също защо не може да се породи задължение за заплащане на неустойка въз основа на него.
Във въззивното решение, което беше отменено от Върховния касационен съд (ВКС). Се обсъжда важен въпрос относно обвързващия характер на предварителния договор за ипотека. В резултат на обстойно разглеждане на правните аспекти. Съдът стигна до извода, че такъв договор не може да породи задължения и права между страните, които да се считат за правно обвързващи. Той не може да породи задължение за заплащане на неустойки.
Значение на предварителен договор за ипотека
Според Закон за задълженията и договорите (ЗЗД)., предварителният договор има за цел да обвърже страните за бъдещо сключване на окончателен договор. Той намира основно приложение за договорите, които са консенсуални.
Съдът посочва, че обезпечителните договори, като ипотеката, представляват особен случай на договорите intuit personae. При тези договори важно значение има личността на длъжника.
В решението си ВКС казва, че „ Предварителен договор за сключване на определен окончателен договор., за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма (чл. 19, ал. 1 ЗЗД), като последният трябва да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 ЗЗД). При ипотеката свободата на договаряне е най – слабо приложима. Договорът за ипотека се сключва в нотариална форма,. съдържа строго определени реквизити, които представляват условия за действителност., и поражда действие след като бъде вписан. Вписването е елемент от фактическия състав, който поражда ипотечното право. и завършва учредяването на ипотечното право, за което законът предвижда смесен гражданскоправен фактически състав, съставен от гражданскоправен елемент (договора за ипотека) и публичноправен елемент (вписването). За учредяване на ипотека нотариалната форма на договора е недостатъчна, а публичноправният елемент не може да възникне по силата на волеизявлението на страните.
По нататък ВКС постановява следното:
Предварителният договор за ипотека не е консенсуален,. Тъй като не може да се счита сключен с постигане на съгласие на страните за строго определените в закона реквизити на ипотеката,. а и не може да се приеме че сключването на предварителен договор за ипотека в писмена форма е достатъчно за да обвърже страните, тъй като спазването само на нотариалната форма за окончателния договор е недостатъчно за възникването на ипотечното право.
Ето защо предварителният договор за ипотека не поражда правно действие. И дали е възникнала договорна обвързаност между страните следва да се преценява към момента на сключването му. Неустойката е акцесорно задължение. и може да бъде осъществена само доколкото основния договор е породил своето действие, Поради което съдът следва да се произнесе първо по валидността на предварителния договор, а едва след това по дължимостта на неустойката.“
Характерни особености на обезпечителните договори
Съдебната практика показва, че за ипотеките е характерно:
“законът изисква категоричност на намерението да се обезпечи. Тази категоричност се проявява с предаването на вещта (при обикновения залог); Или със сключването на договор в предвидена в закона форма (при всички останали обезпечения).”
На тази основа съдът е приел, че предварителният договор за ипотека не може да упражнява тези функции., Тъй като не може да породи самостоятелно правата и задълженията, характерни за окончателния договор за ипотека.
Следователно, предвид специфичния характер и особеностите на обезпечителните договори., Включително и ипотеката, ВКС е приел, че липсата на главно задължение води до неоснователност на претенцията по чл. 92 ЗЗД и предявеният иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен.”
Правни последици от сключването на предварителен договор за ипотека
Решението на съда е значимо, защото подчертава разликата между предварителния договор и окончателния договор за ипотека. То посочва и последиците от сключването на такива договори. От този случай можем да извлечем по-широко разбиране за приложението и ограниченията на предварителните договори в българското право. Особено когато става въпрос за обезпечения на вземанията.
Това решение може да послужи като важен прецедент за бъдещи случаи, свързани с предварителни договори за ипотека и условията за тяхното сключване и изпълнение.
