Правни съвети при покупка на недвижим имот

Какво трябва да знаете при покупка на недвижим имот ново строителство?

Сигурно вече сте си харесали недвижим имот-апартамент, офис, магазин ново строителство. Направили сте няколко предварителни разговора със строителя. Той ви е предложил да сключите предварителен договор за покупко – продажба и сте на път да го подпишете.

СЕГА Е МОМЕНТА ДА СПРЕТЕ И ДА НЕ БЪРЗАТЕ

• Преди да подпишете Предварителен договор за покупко – продажба на избраният от Вас имот трябва да направите няколко проучвания за да защитите максимално инвестицията си.
• Изискайте от Продавача всички документи за собственост на имота. Нотариален акт за учредено право на строеж.; Разрешение за строеж.; Скица., Архитектурни проекти, Акт 14., Разрешение за ползване-Акт 16., Таблица за разпределяне на площите;
• Направете справка в Имотен регистър-Агенция по вписванията дали имотът, който искате да купите не е обременен с някакви тежести;
• Проверете в Агенция по вписванията-Търговски регистър фирмата Продавач; Добре е да направите справка за фирмата и в Съдилищата за да сте сигурни, че няма образувани срещу продавача граждански спорове или производство по несъстоятелност.

Какво още можете да направите:

• Ако фирмата Продавач се представлява от пълномощник проверете дали е упълномощен от управителя на дружеството;Изискайте Решение на общото събрание на дружеството/ЕООД, ООД/ за продажба на недвижимия имот;
• Ако установите от направените от Вас справки, че всичко е наред-имотът няма тежести, Продавачът е собственик на имота и притежава всички документи изброени в т.1 пристъпете към запознаване с клаузите на предложеният ви Предварителен договор.

Много важно е да знаете, че Предварителният договор за продажба на недвижим имот няма вещно правен характер. Това означава, че с подписването му вие не ставате собственик на имота. Предварителният договор представлява обещание на Продавача да ви прехвърли собствеността на имота срещу определената цена.

Прехвърлянето на собствеността става с окончателният договор-нотариален акт. По силата на чл.19, ал.3 от ЗЗД всяка от страните по договора може да иска неговото обявяване за окончателен по съдебен ред. Това обаче не означава, че Продавачът няма възможност да продаде повторно обещаният на вас имот.В този случай ще можете само да искате разваляне на договора, връщане на даденото по него и неустойка. След като вече сте подписали предварителният договор остава само да подпишете и окончателен-нотариален акт.

Какво трябва да знаете ако купувате право на строеж на недвижим имот, който още не е построен?

Рисковете, които Купувачът поема при закупуването на имоти, които все още не са построени, т.е нямат Разрешение за ползване-Акт 16 са доста по-големи в сравнение с рисковете при закупуването на въведени в експлоатация имоти-ново строителство.

Възможни са няколко хипотези -закупуване на имот на зелено, т.е Инвеститорът е изготвил Проекти, снабдил се е с Разрешение за строеж, има учредено право на строеж и е започнал да строи. -закупуване на имот след акт 14-грубият строеж е приключил, има подписан акт 14 и Удостоверение за степен на завършеност на строителството по чл.181 ал.2 ЗУТ от общината; -закупуване на имот след акт 15;

Какво да правите преди да подпишете предварителен договор за покупка на недвижим имот

Преди да подпишете Предварителен договор за покупко – продажба на избраният от Вас имот трябва да направите няколко проучвания за да защитите максимално инвестицията си.

1Изискайте от Продавача всички документи за собственост на имота. -Нотариален акт за учредено право на строеж.; -Разрешение за строеж.; -Скица.; -Архитектурни проекти.; -акт 14 и Удостоверение за степен на завършеност на строителството по чл.181 ал.2 ЗУТ от общината-евентуално.; -Акт 15-евентуално;

Внимателно трябва да анализирате всички споменати по-горе документи, тъй като от тях може да установите евентуални нередности в имота, като неуредени сметки по регулация, невлязъл в сила ПУБ и др.

2Направете справка в Имотен регистър-Агенция по вписванията дали имотът, който искате да купите не е обременен с някакви тежести;

3Проверете в Агенция по вписванията-Търговски регистър фирмата Продавач. Добре е да направите справка за фирмата и в Съдилищата. Така ще сте сигурни, че няма образувани срещу продавача граждански спорове или производство по несъстоятелност.

4Ако фирмата Продавач се представлява от пълномощник проверете дали е упълномощен от управителя на дружеството;Изискайте Решение на общото събрание на дружеството/ЕООД, ООД/ за продажба на недвижимия имот;

5Ако установите от направените от Вас справки, че всичко е наред-имотът няма тежести, Продавачът е собственик на имота и притежава всички документи изброени в т.1 пристъпете към запознаване с клаузите на предложеният ви Предварителен договор. Този договор трябва да съдържа, както уговорки за прехвърлянето на собствеността на имота с нотариален акт, така и задължения на Продавача да изгради същия до степента за която сте се уговорили-с довършителни работи или без.

Какво да правите след подписването на предварителен договор

6Проверявайте периодично строежа на сградата, както и състоянието на фирмата. Важно е да имате актуална информация за вписани промени в Търговския регистър.; Има ли образувани дела срещу фирмата в съда.; Проверявайте и имота за тежести. Ако установите затруднения в строителството или образувани дела срещу фирмата, които считате че застрашават направените от вас инвестиции действайте незабавно в своя защита.

Адвокатска кантора Стойчевска § Партньори ви предлага при покупка на недвижим имот:

1Да ви представляваме в търсенето на подходящ за вас недвижим имот.; Да проучиме пазара по предварително зададените от вас параметри за местоположение, големина, цена на имот; да ви предложим подходящи имоти за оглед;

2Да проучим всички документи за собственост на имота; актуалното състояние на фирмата Продавач, като ще ви консултираме във връзка с крайния резултат;

3Да ви изготвим Предварителен договор за продажба на недвижим имот.; Да ви представляваме в преговорите при подписването на предложеният от Продавача договор, така че максимално да бъде защитена вашата инвестиция;

4Да ви предложим варианти за кредитиране на извършваната от вас покупка – виж повече;

5След подписването на Предварителният договор да извършваме периодично проверка на имота и фирмата. При констатирани нередности ще ви уведомим и ще ви предложим варианти за защита на извършената от вас инвестиция;

6Да ви изготвим окончателният договор – нотариален акт и да ви представляваме пред Нотариус;

7Да декларираме закупеният от вас имот;

8Да прехвърлим на ваше име партидите за ток, парно, вода, газ; Цената на услугата зависи от материалният интерес, които ще защитаваме и възложените ни от вас действия, които се задължаваме да извършим.

Необходими документи за сделка с нотариален акт при покупка на недвижим имот

При извършване на сделка с нотариален акт, с които се прехвърля правото на собственост на недвижим имот са необходими следните документи:

Задължителни:

• Документ за собственост, документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача;
• Данъчна оценка на недвижимия имот. Площта на недвижимия имот трябва да съвпада с площта, посочена в документа за собственост. Ако за населеното място има кадастрална карта- трябва да съвпада с площта по кадастралната скица.
• Задължително в данъчната оценка следва да бъде посочено, че собственика няма задължения по отношение на имота);
• Скица на имота. Издава се от общината по местонахождение на недвижимия имот. Ако за населеното място има влязла в сила кадастрална карта- скица от АГКК;
• Декларации по чл. 264, ал.1 от ДОПК на продавача/продавачите; 
• Декларации по чл. 25, ал.8 от ЗННД на страните; 

Документи, необходими в някои случаи:

• Удостоверение за наследници, ако прехвърляния имот е придобит по наследство;
• Удостоверение от Районен съд за вписан отказ от наследство;
• Декларация по чл.33 от ЗС на продавача, ако недвижимия имот е съсобствен и купувача не е съсобственик;
• Декларация по чл. 3 ЗСПЗЗ на приобретателя (този който придобива недвижимия имот), ако се касае за земеделска земя. В декларацията придобиващия правото на собственост декларира, че пребивава или се е установил в България повече от 5 години и какъв е произхода на паричните средства, представляващи цена по сделката. 
• Декларация по чл. 26 от СК за съгласие на съпругът, който не е собственик на прехвърляния недвижим имот.
• Пълномощно за представителство в нотариално производство за разпореждане с права или за придобиване на права върху недвижим/и имот/и. Пълномощното следва да бъде с нотариално удостоверен подпис и нотариално удостоверено съдържание и публикувано в информационната система на Нотариалната камара. Делегираните права да са недвусмислени, недвижимия/те имот/и да е/са описан/и с всички реквизити за описание в нотариален акт;
• Разрешение за строеж; Удостоверение за груб строеж; Удостоверение за въвеждане в експлоатация;
• Удостоверение за търпим строеж;
• Удостоверение за идентичност на сгради – когато се касае за първоначално прехвърляне право на собственост върху сгради;
• Удостоверение за идентичност на УПИ – при преобразуване на поземлени имоти;