Адвокатска кантора Стойчевска и Партньори. Обади се: 0888011848

Разпореждане с идеални части от съсобствен имот

Разпореждане с идеални части от съсобствен имот


Често се случва един недвижим имот да бъде собственост на няколко лица, като всеки от тях притежава идеална част от съответния имот, т.н. съсобственост. Всеки от съсобствениците може да се разпорежда само със своя дял, не и с целия имот. Всеки съсобственик може да прехвърля, да залага, да ипотекира дела си.
   Съществува законово ограничение при разпореждането на съсобственик с неговия дял от недвижимия имот, уредено в чл. 33 от Закона за собствеността. Друго ограничение, е че съсобственикът не може сам да учредява ограничени вещни права – право на строеж, пристрояване и надстрояване, сервитути, тъй като тези права не могат да се упражняват върху идеална част, а върху цялата вещ. Разпоредителните действия с цялата вещ могат да се извършват само със съгласието на всички съсобственици.

Възниква въпроса какво става, когато единият от съсобствениците желае да продаде своята част, а другите не. Какви са вариантите да се продаде целият недвижим имот?

Когато един от съсобствениците е намерил купувач за своя дял – трето лице, което не е съсобственик, той може да продаде своя дял само и при условие че първо предложи на друг съсобственик при същите условия, т.е. за същата цена, на която ще продава на 3-то лице. Този, който иска да продава може да предложи на когото и да е от съсобствениците, без да е длъжен да го предлага на всички. Но в случай на отказ на един съсобственик, за да има валидна продажба на 3-то лице, са  необходими  отказите на всички съсобственици.

Задължително трябва да има писмени доказателства, които да удостоверят валидно направено предложение. Едва след като има отказ на всички съсобственици, може да се осъществи продажбата. Пред нотариуса продавачът подписва писмена декларация, че никой от съсобствениците не  е приел предложението. Разпоредбата на този въпрос се съдържа в Закона за собствеността, чл. 33: “Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение”.

Разбира се винаги може да се стигне до злоупотреба от страна на продавача – да не предложи на всички съсобственици, да им предложи при по-неизгодни условия  привидно, декларацията, която подписва пред нотариуса да е неистинска. Защитата  на останалите собственици  може да упражни само по съдебен ред, в 2-месечен срок от продажбата или от узнаването, както е в практиката.Чл. 33 (2)  гласи: “Ако декларацията  е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата”.

Исковата молба се вписва, за да се гарантират правата на трети лица. Ако искът е уважен и този, който желае да закупи дяла, не плати дължимата сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Какво става с 3-то лице – купучач при уважаване на иска?  Купувачът ще бъде отстранен. Тук се прилагат правилата за евикция (съдебно отстранение)- чл. 188 и следващите от Закон за задълженията и договорите.

Предложението за изкупуване на дял при същите условия се отнася само за продажба на дял на 3-то лице – не собственик. То не се отнася за дарение, договор за издръжка и гледане, продажба на наследство, замяна. Следователно собственикът на идеална част от недвижим имот може да дари свободно своя дял на 3-то лице без да предлага първо на останалите съсобственици.
С Тълкователно решение № 5/2012 г., по тълкувателно дело № 5 по описа за 2012 г. на ОСГК е дадено разрешение на следният материално правен въпрос: Налице ли е заобикаляне на закона по чл. 26, ал.1, предл. второ ЗЗД, когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал.1 ЗС.

В тълкователното решение е застъпено становището, че като основание за осъществяване на правото по чл. 33, ал. 2 ЗС заинтересованите лица могат да сочат различни основания за нищожност на договора за дарение с нарочен установителен иск, съединен с иска за изкупуване или като преюдициален въпрос по отношение на иска за изкупуване. Може да се твърди, че дарението е извършено при липса на основание, или че то или мотивът, единствено поради който то е направено, са противни на закона или на добрите нрави. Заинтересованият съсобственик може да твърди, че дарението прикрива продажба, сключена между съсобственика и третото за съсобствеността лице. При установяване на сочените пороци на договора за дарение, останалите съсобственици ще могат да упражнят изкупуването по отношение на продажбата, последвала дарението. В последната хипотеза ще се приложат правилата на прикритата продажбена сделка, ако са налице основанията за нейната действителност.

Поради тези съображения ОСГК на ВКС е решило, че когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД.

С пълният текст на Тълкователното решение може да се запознаете от тук.