Адвокатска кантора Стойчевска и Партньори. Обади се: 0888011848

Кога жилище придобито чрез кредит е съпружеска имуществена общност?

Полезна информация - Съпружеска имуществена общност

Кога жилище придобито чрез кредит е съпружеска имуществена общност?

Съгласно чл. 18, ал. 2 от действащия Семеен кодекс (СК) режимът на съпружеска имуществена общност (СИО) се прилага за имуществените отношения между съпрузите, когато те не са избрали изрично законовия режим на разделност и не са сключили брачен договор. С § 4 от Допълнителните разпоредби на СК е придадено обратно действие на закона в материята на имуществените отношения между съпрузите. Следователно правилата за СИО в новия СК се прилагат и за имущества, придобити по време на бракове, сключени преди влизането му в сила.

Обхватът на съпружеската имуществена общност е установен в чл. 21, ал. 1 СК, който гласи, че вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това, на името на кого от тях са придобити.

Съществуват различни хипотези на придобиване на жилище с кредит при които възниква въпросът придобитото от съпрузите жилище по дефиниция съпружеска имуществена общност ли е и какви права има всеки от съпрузите върху собствеността при прекратяване на брака.

Жилище, придобито чрез кредит по време на брака

Както вече споменахме вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това, на името на кого от тях са придобити. Какво означава „по време на брака“ може да си отговори всеки от нас, а именно касае се за придобиване през времето от датата на сключване на брака до неговото прекратяване на някое от изчерпателно изброените в чл. 44 и 45 СК основания - смърт на един от съпрузите, включително когато тя е обявена от съда, унищожаване на брака или развод.

Съпрузите обаче могат да сключват договори с продължително изпълнение, които във времето само частично съвпадат с продължителността на брака. Такива могат да бъдат и договори, сключени преди възникването на брачната връзка, както и такива, чието действие продължава и след нейното прекратяване. Някои от тези договори, като жилищните кредити например, имат връзка с възникване на вещни права за някой от съпрузите и това поставя пред практиката въпроса кой е релевантният юридически факт, необходим, за да се приеме, че имуществото е придобито „по време на брака“.

Според Постановление № 5 от 31.10.1972 г. на Пленума на Върховния съд (ВС), определящ е моментът, в който юридически става придобиването на правото на собственост съобразно общите правила за прехвърлителното действие на съответния придобивен способ. Например при придобиване на недвижим имот, респективно учредяване на вещни права върху такъв имот, меродавен е моментът на прехвърляне на собствеността, тоест датата на сключване на договора във формата на нотариален акт.

Така от момента на придобиване на имота той става част от съпружеската имуществена общност, като в чл. 21, ал. 3 СК законодателят е установил презумпцията, че придобиването е резултат от съвместния принос на двамата съпрузи до доказване на противното. В съответствие с това правило чл. 28 СК гласи, че дяловете на съпрузите се смятат за равни при прекратяване на имуществената общност и при делба те следва да получат по една втора идеална част от жилището.

Когато обаче единият съпруг не е имал никакво участие в разноските по придобиването и изплащането на жилището, такова разрешение би било несправедливо. За да преодолее този проблем, законът предвижда възможност за другия съпруг да предяви установителен иск по чл. 21, ал. 4 СК и чрез него да обори презумпцията за съвместен принос. Това става като се докаже пълната липса на принос на единия съпруг за придобиване на жилището и то във всички форми, изброени в чл. 21, ал. 2 СК - влагане на средства, на труд, грижи за децата и работа в домакинството.

На практика е възможно това да се докаже най-често в ситуация на фактическа раздяла, при която е изключена всякаква физическа, духовна и икономическа връзка между съпрузите. Вследствие на това е станало невъзможно за придобитото от някой от съпрузите през това време имущество другият съпруг да има какъвто и да било принос (Тълкувателно решение № 35 от 14.06.1971 г., ОСГК).

Съдебната практика обаче е категорична, че не е достатъчно единият съпруг да е сключил сам договора за жилищен кредит и самостоятелно да е плащал вноските по него, за да бъде признат той за едноличен собственик на жилището. Тези действия, включително когато са извършени по време на фактическата раздяла, сами по себе си не могат да оборят презумпцията за съвместен принос и да изключат придобитата собственост върху жилището от съпружеската имуществена общност - в този смисъл е и Решение № 775 от 25.01.1996 г. по гражд. д. № 815/1995 г., I г.о.

Щом договорът за жилищен кредит е сключен по време на брака, съпрузите - заемополучатели са солидарно задължени лица по смисъла на чл. 32, ал. 2 СК, независимо от това, дали задължението е поето еднолично, или от двамата заедно. Съгласно тази разпоредба съпрузите отговарят солидарно за задължения, поети за задоволяване на нужди на семейството. Това е произтичаща от закона солидарност, създадена в интерес на кредиторите. При нея волята на длъжниците - заемополучатели, е без значение за възникването, респективно за съществуването на солидарната отговорност по облигационната връзка. Достатъчно е тя да е осъществена по време на брака между страните, т.е. те да имат качеството на „съпрузи“, както и задължението да е във връзка със задоволяване на нужди на семейството, каквато е например жилищната нужда. Създадената от закона общност на задължението води и до общност на придобитото с такива средства имущество.

Тези съображения водят до извода, че при отсъствие на други доказателства за пълната липса на принос от страна на единия съпруг, претенцията на изплатилия кредита съпруг да бъде признат за едноличен собственик не може да бъде удовлетворена чрез иска по чл. 21, ал. 4 СК. Погасяването на заема или част от него само от единия съпруг не създава вещни права еднолично за него и не може да промени вече възникналите вещни права в патримониума на съпрузите, а създава само облигационни отношения, с оглед изравняване на участието им в изплащането на задължението.

Правата на съпрузите се определят към момента на придобиването на собствеността и не се влияят от участието им в последващото погасяване на заема (Решение № 127 от 28.03.2006 г. на ВКС по гражд. д. № 817/2005 г., I г.о.). Изплащането на вноските по договора за заем с лични средства на един от тях не е свързано с придобиване на собственост, а с възможност да се търси от другия съпруг съответна част от платеното (Решение № 44 от 28.01.2009 г. на ВКС по гражд. д. № 5623/2007 г., III г.о., ГК). Имуществените отношение между съпрузите в тези случаи се уреждат по правилата на неоснователното обогатяване.

Жилище, придобито чрез кредит и дарение от родителите

Съдебната практика многократно се е занимавала със случая, в който цената на жилището - предмет на спора, е платена отчасти със средства, отпуснати по жилищен кредит, но и с пари, дарени от родителите на един от съпрузите. В тези случаи се поставя въпросът налице ли са предпоставките за прилагане на уредбата относно преобразуването на лично имущество на един от съпрузите в право на собственост върху съответна идеална част от закупеното жилище.

Съгласно чл. 23, ал. 2 СК, когато вещните права са придобити отчасти с лично имущество на единия съпруг, съответната част от придобитото имущество става негово лично притежание, освен ако тази част е незначителна. „Незначителността“ е въпрос на фактическа преценка, направена от съда по справедливост за всеки конкретен случай.

Тук ключов е въпросът дали дарените пари са лично имущество на единия съпруг. Отговор може да се даде само след преценка, дали с дарената от родителите сума се цели облагодетелстване само на единия съпруг или на семейството като цяло.

В по-старата си практика Върховният касационен съд (ВКС) приемаше, че до доказване на противното се счита, че даденото от родителите на единия съпруг е дарение само за него, а не за двамата съпрузи (Решение № 756 от 22.01.1996 г. по гражд. д. № 809/95 г., I г.о.).

В Решение № 222 от 24.06.2011 г. на ВКС по гражд. д. № 982/2010 г., I г.о., ГК обаче се изтъква, че обичайно съществуващото намерение на родителите да надаряват само собствените си деца е една житейска, но не и законова презумпция. Съгласно чл. 154, ал. 2 и чл. 155 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) на доказване не подлежат само фактите, за които съществува установена от закона презумпция, общоизвестните и служебно известни на съда факти. Фактът, че родителите даряват парични средства за закупуване на семейно жилище само на собственото си дете, а не на семейството като цяло, не може да бъде отнесен към никоя от тези категории.

Затова обстоятелството на кого е дарена определена парична сума или имот подлежи на доказване на общо основание от страната, която твърди, че дарението е направено в нейна полза. При решаване на този въпрос следва да се отчете между кои лица е бил сключен договорът за дарение. Ако е сключен между единия съпруг и неговите родители, тоест изразено е съгласие само този съпруг да бъде дарен, респективно само той е изразил воля да приеме дарението, не може да се приеме, че по силата на този договор права върху подареното придобива и другият съпруг, който не е страна по договора за дарение. Но ако договорът за дарение е сключен с двамата съпрузи, тоест ако е изразена воля за надаряване на цялото семейство, то дарената сума е съпружеска имуществена общност и не може да се приеме, че има трансформация на лични средства при придобиването на семейното жилище. Обстоятелството между кои лица е бил сключен договорът за дарение, тоест каква е била волята на дарителите - да надарят собственото си дете или семейството му, подлежи на доказване от страната, която черпи права от този факт съгласно общото правило на чл. 154, ал. 1 ГПК.

Добре е дарителите да имат предвид това обстоятелство, когато предоставят на децата си значителни парични суми за закупуване на недвижим имот или скъпа движима вещ - например лек автомобил. Препоръчваме паричните средства да се даряват с писмен договор с нотариална заверка на подписите, в който дарителите ясно да заявят точно на кого и с каква цел даряват съответната сума. Това би улеснило доказването в евентуален съдебен спор.

За да бъде признат искът за частична трансформация на личните извънбрачни средства за основателен, трябва да се докаже, че те са пряко вложени за заплащане на цената на имота при покупката му. Ако те са изразходвани впоследствие за погасяване на паричен заем, получен във връзка с покупката, тези средства не могат да се трансформират в лично имущество. В Решение № 524 от 30.07.1997 г. по гражд.д. № 276/1997 г. се приема, че трансформиране на вложените лични средства в право на собственост върху съответна идеална част от жилището може да се иска от единия съпруг само ако те са били платени към момента на придобиване на жилището. Последващото плащане по жилищен кредит обаче представлява изпълнение на солидарно задължение за задоволяване на нужди на семейството по смисъла на чл. 32, ал. 2 СК. Извършването му само от единия съпруг създава в негова полза само облигационно вземане за изравняване на приноса, без това да оборва презумпцията за съвместен принос на съпрузите.

Жилище, придобито преди брака, но изплащано по време на брака

Въпросът за правата върху жилището в тези случаи е решен от Постановление № 5 от 31.10.1972 г. на Пленума на ВС в съответствие с горепосоченото правило, че придобиването на собствеността става към момента на юридическото й прехвърляне съобразно правилата на съответния придобивен способ. Пленумът на Върховния съд намира, че щом като придобиването на правото на собственост, респективно на ограничено вещно право, е станало преди брака от единия съпруг, след сключването на брака само този съпруг е длъжник за изплащането на цената и е едноличен собственик на жилището.

Законна солидарност по чл. 32, ал. 2 СК тук не може да възникне, защото задължаването по договора за жилищен заем предхожда възникването на брачната връзка. Задължението за погасяване на заема не е поето за задоволяване на нужди на семейството поради факта, че то още не е било създадено (Решение № 790 от 10.02.2011 г. на ВКС по гражд. д. № 248/2010 г., III г.о., ГК). Встъпването в брак след като жилището е било придобито, макар цената да не е изплатена напълно, не може да има за последица възникването на вещни права върху същия имот в полза на другия съпруг (Постановление № 5 от 31.10.1972 г. на Пленума на ВС).

Участието му при изплащането на апартамента няма за последица някаква промяна в режима на собствеността, а поражда само облигационна претенция, която се основава на общия принцип за недопустимост на неоснователното обогатяване (Решение № 512 от 08.04.2010 г. на ВКС по гражд. д. № 608/2008 г., III г.о., ГК).

От изложеното дотук следва, че действието на придобивния способ във времето не може да създаде права в полза на съпруг, който по никакъв начин не е допринесъл за придобиването и заплащането на жилището. Подходяща илюстрация на това е хипотезата, при която един от съпрузите е сключил предварителен договор за покупка на имота преди брака и е изплатил изцяло цената му, а окончателният договор във формата на нотариален акт е сключен по време на брака.

Споделяме становището, че въпросът за правата на съпрузите в този случай следва да се реши съобразно разпоредбата на чл. 23, ал. 1 СК за преобразуването на лично предбрачно имущество. Придобивният способ действително е произвел действие по време на брака, но липсва съвместният принос като конститутивен белег на съпружеската имуществена общност. Това следва да бъде доказано чрез установителен иск от съпруга, който е изплатил имота и има правен интерес. Подобен е и казусът в Решение № 737 от 21 декември 2002 г. по гражд. д. № 374/2002 г., I г.о. на ВКС, в което съдът приема, че лична собственост на единия съпруг е жилището, придобито от жилищностроителна кооперация, с негови лични средства и със заем, изплатен от него преди брака, макар че нотариалният акт е издаден по време на брака. И при тази хипотеза не е налице никакъв принос от страна на другия съпруг за придобиването на имота и затова общи права върху него не възникват.

Интересни въпроси относно определянето кои имоти са съпружеска имуществена общност поставят пред практиката и хипотезите на придобиване на недвижим имот по време на брака от двамата съпрузи срещу гледане и издръжка, замяна на недвижими имоти, придобиване на собственост вместо изпълнение на задължение и др.