Адвокатска кантора Стойчевска и Партньори. Обади се: 0888011848

Разлика между ателие и апартамент

Каква е разликата между ателие и апартамент?

Законодателно никъде няма дефиниция на думата „апартамент“. За това което разбираме като кажем апартамент, ЗУТ използва думата „жилище“ и дава определение и минимални изисквания.

Жилището е: съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. Изискванията към жилище (апартамент) могат да бъдат извлечени от разпоредбите на ЗУТ и Наредба №7 и са следните:

• да има самостоятелен вход;

• да има най-малко едно жилищно помещение;

• да има кухня или кухненски бокс;

• да има баня-тоалетна; •

да има складово помещение.То може да бъде в жилището или извън него: мазе, таван или килер;

• да не е с изложение изцяло на североизток, северозапад или север;

• светлата височина на жилищните помещения в нови жилищни сгради трябва да бъде най-малко 2,60 м;

• жилищните помещения в подпокривното пространство на жилищни сгради трябва да имат светла височина най-малко 2,30 м в 50% от площта им и най-малко 1,50 м в най-ниската им част;

• да имат комини в дневните и в кухните; • стаите и кухните трябва да имат прозорци;

• площта на прозорците за дневни да е най-малко 1/6 от площта на помещението;

• площта на прозорците за спални, кухни и кабинети да е най-малко 1/7 от площта на помещението;

• при горно осветление или при осветление в наклонени плоскости размера на прозорците може да се намали с до 30 на сто;

• да нямат спални непосредствено до асансьорни шахти, сметопроводни и други помещения или пространства с източници на шум и вибрации, по-големи от пределно допустимите съгласно хигиенните норми;

• входните преддверия в жилищата да бъдат с минимална широчина 1,3 м;

• коридорите да бъдат с минимална широчина 0,9 м;

• да е надземно.

Всички тези изисквания важат за новопроектирани жилища (апартаменти) и трябва да се спазят, ако правите проект за преустройство и смяна на предназначението на ателие в апартамент.

От друга страна ателието е нежилищно помещение и служи за индивидуална творческа дейност. Изискванията към ателие са: Ателиетата трябва да имат самостоятелен санитарен възел. Няма други изисквания.

А защо изобщо има ателиета и апартаменти?

Практическите причини наложили това разграничение общо взето са следните:

1.Основната причина да има много ателиета е изискването за необходимия брой паркоместа за жилищни блокове: 1 брой на жилище и 10% допълнителен брой на местата за посетители. Няма описани изисквания за паркоместа към ателие. В последствие МРРБ с писмо-указание от края на 2006г. започва да изисква и по едно паркомясто за ателие. Това не е изискване да имате личен гараж или паркомясто като придатък към апартамента, а общо изискване да бъдат осигурени необходимият брой паркоместа за жилищния блок в рамките на парцела. Дали ще бъдат гаражи на партера, гаражи или паркоместа в подземен паркинг, открит паркинг в парцела или комбинация е въпрос на конкретно решение за всяка сграда. С архитектурния проект трябва да се докаже, че са осигурени, за да се получи разрешение за строеж. Разбира се, всеки предприемач иска повече квадратни метри за продажба и по-малко двор или скъпо подземно строителство. Така апартаментите, за които не могат да се осигурят паркоместа стават ателиета още на проект. Това е основната причина наглед пълноценни апартаменти да се водят по документи ателиета. 

2.Всяко жилище (апартамент) трябва да има склад. Това може да е мазе, таван или килер в самото жилище.

3.Не се допуска жилището да бъде изложено изцяло на североизток, северозапад или север. Това не е често срещана причина, но все пак в редки случаи, при парцели с много лошо изложение наистина има апартаменти, за които е невъзможно да се спази това изискване и те стават ателиета. 

4.На постоянното покачване на цените на имотите по време на бума на строителството – 900, 1000, 1200, 1500 за кв.м, предприемачите отговаряха с апартаменти с все по-малка и по-малка квадратура, за да запазят крайната цена в някакви разумни психологически граници. Така ако в един период можеше за 65000 евро да си купите нормален 65-70м2 едностаен апартамент, само една година по-късно цената пак беше 65000 евро за едностаен апартамент, но предприемачите искаха те да са 50-55м2. Всички помним тези луди години.

5.Друга основна причина е, че на пазара се търсиха тези малки жилища – 30-35м2. Комбинирайки това с предната причина доведе до проектиране на кооперации с много на брой малки жилища с изискването за много повече паркоместа отколкото биха трябвали за същата кооперация, но с по-малко на брой по-големи апартаменти. Така част от тях отново стават ателиета.

6.Към жилищата има минимални изисквания за светла височина, към ателиетата няма. Същевременно всяка сграда е ограничена с максимална височина и нивото на терена. В подпокривните етажи не винаги остава достатъчно светла височина за жилища (апартаменти) – затова там има ателиета.

Ателие или студио?

Думата студио липсва в българските закони. Студио навлезе като търговско наименование основно от жилищно-ваканционното строителство в курортните комплекси, където пазара беше ориентиран към чужденци и този тип малки жилища-ателиета бяха предпочитани. Думата студио е позната на западноевропейците за малко жилище.

Правни, данъци и други разлики:

• ако апартамента се декларира като основно жилище, данъкът се намалява с 50 %. За ателиета няма облекчения;

• ако за вас и членовете на семейството ви, апартамента е единствено жилище, не може да ви го отнеме съдебен изпълнител и да ви оставят на улицата - това имущество е несеквестируемо. Несеквестируемост не важи за ателие;

• нямате право на административен адрес (адресна регистрация) в ателие. Въпреки, че много хора имат такава регистрация в ателие, по закон нямате право и сега режима е затегнат спрямо предни години;

• според семейния кодекс ателието не е семейно жилище;

• възможно е да се развали сделка, ако са ви продали апартамент или жилище, но той не отговаря на всички архитектурни норми за да бъде апартамент;

• възможно е да ви откажат монтиране на двутарифен електромер (дневна/нощна) за ателие, защото не сте жилище;

• ако сте собственик на ателие, може да получите определени предимства при спорове за наследство, развод и др. Например ако другата страна притежава жилище (апартамент), а вие само ателие имате предимство, защото нямате жилище.

Мога ли да живея в ателие?

Реално може да живеете там. Няма забрана да творите в ателие или работите денонощно в офиса.

Съгласно ЗУТ Чл. 178 Не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация. При констатиране на такова нарушение, началникът на ДНСК или кметът според категорията на строежа : - забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно; - на база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление. Възможно ли е преустройство и промяна на предназначението от ателие в апартамент? Да. Не е необходимо и съгласие от съседи или общо събрание. Но трябва да се докаже с архитектурния проект, че ателието отговаря на всички изисквания за апартамент. Докато винаги може да се изгради допълнителна ниша-гардероб за склад във всяко ателие, то най-сложно и често невъзможно е да се осигури паркомясто.